Assurer la conservation d'un immeuble (ou d'une partie d'immeuble) et de ses abords présentant un intérêt d'ordre public du point de vue de l'art ou de l'histoire.

Pour l'Inscription, la décision est prise par le Préfet de Région sur avis de la CoRePHAE (Commission Régionale du Patrimoine Historique, Archéologique et Ethnologique), de l'Inspecteur des Monuments Historiques et de l'Architecte des Bâtiments de France. L'immeuble est alors inscrit sur l'inventaire supplémentaire des Monuments historiques par un arrêté préfectoral où sont précisés la nature de l'édifice, le lieu où il est situé, l'étendue de l'inscription (totale ou partielle) et le nom et le domicile du propriétaire.

Pour le Classement, la décision est prise par le Ministre chargé de la Culture, sur avis de la CSMH (Commission Supérieure des Monuments Historiques) et de la Commission de la Recherche Archéologique pour les Vestiges Archéologiques, sous la forme d'un arrêté ministériel ou d'un décret en Conseil d'Etat.

Pour chaque immeuble proposé au Classement, le Préfet de Région prend un arrêté d'Inscription afin que l'immeuble ne soit pas démuni de toute protection pendant la durée de la procédure. La procédure d'Inscription est donc toujours, quel que soit le cas, un préalable incontournable du Classement.

La différence majeure entre les deux procédure réside dans le contrôle et le financement des travaux sur les immeubles.

Dans le cas des immeubles Inscrits, tous travaux ou modifications doivent être déclarés au moins 4 mois à l'avance auprès du Préfet de Région (avec plans, photographies et tout document utile). Le Préfet de Région peut subventionner ces travaux dans la limite de 40% des dépenses nécessaires à la conservation de l'immeuble. Ils peuvent être interdits si le Ministre juge que ces travaux sont de nature à porter atteinte au monument. Une Instance de Classement est alors engagée, ce qui a pour effet de suspendre les travaux pendant 1 an.

Pour les immeubles Classés, le contrôle est beaucoup plus strict. Toute modification, même minime, est soumise à l'accord du Ministre des Affaires Culturelles. Les travaux sont alors placés sous la surveillance de son administration. Le propriétaire peut également être mis en demeure afin de procéder à des travaux de réparation et d'entretien. Le Ministre peut faire exécuter les travaux aux frais de l'Etat. Le montant de l'aide apportée par l'Etat est calculée en fonction de l'intérêt de l'édifice, de son état actuel, de la nature des travaux projetés et enfin des sacrifices consentis par son propriétaire.

Les autres effets sont communs aux deux procédures :

Toute construction / démolition / restauration / modification effectuée dans le champ de visibilité de l'édifice dans un rayon de 500 mètres autour de celui-ci est soumise à l'autorisation de l'Architecte des Bâtiments de France,
le classement et l'inscription, tout comme le périmètre de 500 mètres, sont des servitudes d'utilité publique. Les arrêtés ou les décrets les instituant doivent donc figurer en annexe du POS,
le classement et l'inscription sont attachés à l'immeuble et ne peuvent être remis en cause en cas de cession ou de vente.

Le périmètre des 500 mètres autour des Monuments Historiques n'est pas adapté aux particularités de chaque lieu. Cependant, la mise en place des ZPPAUP permet d'abroger ce périmètre en délimitant une zone à l'intérieur de laquelle s'appliquent des règles précises (procédure d'autant plus justifiée lorsqu'un nombre important de Monuments Historiques sont concentrés sur un même lieu).

Etablir un périmètre de protection autour de sites bâtis (ou « fortement architecturés ») à protéger ou à mettre en valeur pour des motifs d'ordre esthétiques, historiques ou culturels. Il se traduit concrètement sous la forme d'un Dossier de ZPPAUP, définissant les modalités de protection de la zone, rédigé après une Etude de Projet, analysant les modalités de sa mise en œuvre..

Les études de ZPPAUP peuvent être lancés dans le cadre de la protection d'un tissu urbain riche en patrimoine et en Monuments Historiques, impliquant une intervention fréquente de l'Architecte des Bâtiments de France (ABF), ou dans le cas d'un patrimoine peu entretenu et en voie de dépérissement, qu'il s'agit de réhabiliter ou de revitaliser (sans forcément comprendre un Monument Historique).

Exemples :

quartiers anciens,
ensemble d'habitats ruraux,
villages,
patrimoine préindustriel du XIXème- XXème siècle,
architecture début du siècle,
site à valeur archéologique,
espaces paysages directement liés à un ensemble bâti ou fortement architecturé (terrasses, canaux, ouvrages d'art, ...).

La décision de mise à l'étude d'une ZPPAUP peut se faire par arrêté du maire, sur délibération du conseil municipal ou, plus exceptionnellement, par arrêté du Préfet de Région.

Le projet d'étude est instruit par le maire ou le président de l'EPCI auquel il adhère. Il est conduit par un groupe de travail comprenant, outre l'ABF dont la présence est obligatoire, des chargés d'étude compétents en urbanisme, en paysage, en architecture et en histoire de l'art. Par l'entremise du Préfet de Région, le dossier peut être soumis au Collège Régional du Patrimoine et des Sites.

Après que le projet ait été soumis à une Enquête Publique, c'est le Préfet de Région qui crée la zone par arrêté, sur avis du Commissaire Enquêteur, des différents services déconcentrés de l'Etat (Service Départemental de l'Architecture, DDE, DiREn, DRAC, ...) et des conseils municipaux.

Le Ministre chargé de l'Urbanisme peut à tout moment, de son propre chef ou sur les recommandation du Ministre de la Culture, modifier le projet lorsqu'il estime que celui-ci met à jour des enjeux insuffisamment pris en compte ou lorsqu'apparaissent des difficultés juridiques ou procédurales graves.

Le Dossier de ZPPAUP contient 3 principaux documents :

1. Le Rapport de Présentation explique et justifie les mesures prises pour préserver la zone. Il indique les objectifs à atteindre et les conseils qui ne trouvent pas leur place dans le règlement (implantations végétales, formes d'enseignes, traitement des constructions ou des espaces, ...). Ce rapport doit être un outil pédagogique de sensibilisation du public (il n'est pas opposable au tiers).

2. L'ensemble des prescriptions concernant la ZPPAUP sont justifiées dans le Règlement. Les prescriptions ne doivent pas être trop rigides et laisser une certaine marge d'appréciation. Elles forment une sorte de cahier des charges guidant l'avis de l'ABF. Elles peuvent concerner par exemple :

des interdictions/limitations au droit d'occuper et d'utiliser le sol,
des obligations de faire dûment motivées (entretiens, travaux, restaurations, ravalements, plantations, ...),
des obligations de moyens ou « modes de faire » (sur l'utilisation de matériaux, de techniques, etc. ...).

3. Un document graphique avec la délimitation de la zone et des différentes sous-zones soumises à des prescriptions spécifiques (entrées de villes, secteurs récents, centres anciens, cadres paysagers, ...). La délimitation ne se tient qu'au bâti et aux éléments associés. Elle ne peut comprendre des zones d'urbanisation future [NA] ni de zones agricoles [NC]. Elle peut être discontinue.

La ZPPAUP présente plusieurs particularités :

elle est une servitude d'utilité publique. Elle doit donc être reportée en annexe du POS,
elle se substitue (ou se superpose) à certaines procédures :

les Zones de Protection, qui peuvent être considérées comme les « ancêtres » des ZPPAUP, continuent à produire leurs effets jusqu'à leur remplacement par une ZPPAUP,
les effets du Périmètre de 500 mètres autour des Monuments Historiques sont suspendus dans la partie incluse à l'intérieur de la ZPPAUP,
les effets des Sites Inscrits sont également suspendus dans la partie incluse à l'intérieur de la ZPPAUP mais subsistent à l'extérieur (attention, ceci ne concerne pas les Sites Classés).

Cependant, en étant une Servitude d'Utilité publique, elle ne peut se superposer à un Document d'Urbanisme, tel un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV). Devant la proximité de leur objet d'étude, il convient de choisir l'un ou l'autre selon les objectifs et les prescriptions que l'on souhaite mettre en œuvre. La ZPPAUP est plus facile à créer et concerne les paysages., alors que le PSMV permet, entre autres, d'édicter des règles à l'intérieur des bâtiments,

selon leur importance et leur nature, les travaux situés dans le périmètre sont soumis à une autorisation spéciale délivrée par l'autorité compétente en matière de permis de construire (le maire, le Président de l'EPCI ou le Préfet) et revêtue du visa de l'ABF.

La procédure de ZPPAUP montre quelques limites :

C'est une procédure très lourde qui dure souvent de 5 à 6 ans (mais moins longue que les Secteurs Sauvegardés). De plus, elle est difficilement révisable, car une modification impose une nouvelle procédure de création,
par son caractère de servitude, la ZPPAUP est cantonnée à un rôle défensif (son objet est la protection du seul patrimoine existant),
la procédure est vécue par les élus comme une contrainte limitant leurs pouvoirs car elle impose une concertation avec l'administration d'Etat par l'intervention généralisée de l'ABF, dont les choix sont parfois perçus comme arbitraires, et par le fait que l'initiative d'une ZPPAUP peut venir de l'Etat. Elle doit également nécessiter la plupart du temps une approche intercommunale,
l'ABF, qui devrait avoir un rôle moteur, peut également ressentir cette procédure comme moyen de limiter son pouvoir : l'étude est, en effet, réalisée sous l'autorité du maire qui peut imposer ses prescriptions,
les ZPPAUP se bornent à la seule protection d'un patrimoine ou d'un paysage sans s'intégrer dans un véritable projet de développement comportant également des aspects sociaux.

Document d'urbanisme visant à faciliter la restauration immobilière dans des quartiers présentant « un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d'un ensemble d'immeubles ».

C'est un véritable plan d'embellissement qui permet de recomposer les espaces publics, de remodeler certaines rues et de déterminer quels immeubles il faudra conserver en l'état, démolir ou reconstruire.

La délimitation d'un Secteur Sauvegardé est approuvé par arrêté du Ministre chargé de l'Architecture et de l'Urbanisme, sur proposition de la ou des communes concernées sur avis de la Commission Nationale des Secteurs Sauvegardés (CNSS). Le Secteur Sauvegardé constitue l'étape préliminaire à l'élaboration d'un PSMV. Il permet la sauvegarde du patrimoine inclus dans le secteur sauvegardé pendant l'élaboration du PSMV.

L'instruction du PSMV est conduite sous l'autorité du Préfet de Département. Le Projet de Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PPSMV) est proposé par un architecte désigné par le Maire (ou le Président de l'EPCI regroupant plusieurs communes) avec l'agrément du Ministre chargé de l'Architecture et de l'Urbanisme. Le projet de Plan est soumis à une Commission Locale du Secteur Sauvegardé qui recueille les avis d'associations agréées, de divers services publics ou de tout autre personne qualifiée. Après une large concertation au niveau local, le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) est voté par le Conseil Municipal de la ou des communes intéressées, et est rendu public par arrêté préfectoral. Il est approuvé par décret en conseil d'état sur rapport conjoint des Ministres de l'Architecture, de l'Urbanisme et de l'Intérieur et sur avis de la Commission Nationale des Secteurs Sauvegardés (CNSS), de la Commission Supérieure des Monuments Historiques et du Commissaire Enquêteur (au cas où une enquête publique a été prescrite par le préfet).

Le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur comprend 3 documents principaux :

1. Le Rapport de Présentation est élaboré par l'architecte et présente :

les caractéristiques du Secteur Sauvegardé tant architecturales et urbaines qu'économiques et démographiques,
les objectifs et les motifs qui ont conduit aux mesures de protection ainsi que les conditions suivant lesquelles sont prises en compte les préoccupations d'environnement,
la politique globale de revitalisation du centre ancien ou du quartier historique,
la cohérence du règlement avec les autres documents d'urbanisme.

2. Le Règlement précise les conditions architecturales selon lesquelles est assurée la conservation des immeubles et du cadre urbain dans lequel ils sont situés. Le PSMV constitue le document d'urbanisme du Secteur Sauvegardé : il est structuré comme le règlement d'un POS, et met davantage l'accent sur les articles relatifs à l'implantation des constructions, à leur hauteur et à leur architecture.

3. Les documents graphiques, à l'échelle du 1/500ème fixent, par parcelle, les règles qui s'appliquent à chacun des immeubles et des espaces situés dans le PSMV. Ils permettent une information préalable des propriétaires ou des acquéreurs en précisant :

les interdictions ou les obligations de démolition / enlèvement / modification / altération / écrêtement à l'occasion d'opérations d'aménagement publiques ou privées,
les espaces soumis à une protection particulière tels que les pavages à conserver, des prescriptions au titre de la recherche archéologique, ...
les sous secteurs d'aménagement d'ensemble dans lesquels, afin de permettre la réalisation d'une opération globale d'aménagement futur, pourront être refusées des initiatives dispersées.

Une fois le secteur sauvegardé créé, il bénéficie de mesures de protections importantes :

les mesures de sauvegarde sont applicables à compter de la date de publication de l'acte délimitant le secteur sauvegardé jusqu'à la publication du PSMV,
toute modification de l'état extérieur ou intérieur d'un immeuble (pour laquelle un permis de construire est exigé ou non) est soumis à l'avis conforme de l'Architecte des Bâtiments de France (ABF) qui peut surseoir à statuer la demande en cas d'avis défavorable,
le permis de démolir est soumis à l'accord du Ministre responsable,
la création d'un secteur Sauvegardé entraîne la mise en révision d'un POS ou de tout document d'urbanisme en tenant lieu.

Le PSMV constitue le document d'urbanisme du Secteur Sauvegardé :

comme tout document d'urbanisme, il est opposable au tiers : les règles définies dans le Plan sont opposables à toute personne publique ou privée pour l'exécution de tous travaux, constructions, plantations, exploitations de carrières et ouvertures d'installations classées,
il remplace tout projet d'urbanisme ou tout POS déjà existant et en tient lieu pour l'avenir à l'intérieur du périmètre du Secteur Sauvegardé,
il s'applique aux monuments et aux sites protégés par les lois de 1913 et 1930 et compris dans les limites du secteur sauvegardé,
l'architecte a un mois pour donner son avis sur la conformité du projet de permis de construire avec les prescriptions imposées par le PSMV. Dépassé ce délai, son avis est réputé favorable,
les alignements nouveaux de voies et places résultant du PSMV rendu public ou approuvé se substituent aux alignements résultant de plans généraux d'alignement applicables sur le même territoire.